在策划书中，我们可以通过列举案例、展示数据和描绘场景等方式来提升策划方案的说服力和可信度。阅读这些策划书范文，我们可以学习到如何明确项目的目标和需求，制定有效的实施计划，并有效评估和管理项目的风险和变化。
活动策划执行工作职责
1.负责活动前期的策划，中期推进，到实施落地阶段的统筹工作。
2.统筹活动现场的布置，打造活动氛围，并对活动效果进行跟踪和分析。
3.熟悉公司展厅，做好顾客的讲解接待工作。
4.与业务及项目部门沟通配合，了解公司产品的特性及优势，不断创新完善体验营销活动推广方案。
5.负责搜集活动情况反馈表，提升展厅服务质量。
6.负责乳制品科普宣传技术类和知识类材料的收集整理工作及科普项目申报等工作。
活动策划执行工作职责
2、活动策划：根据不同的活动、不同平台的资源、不同的时间节点，进行活动方案的策划。
3、根据品牌授权商提供的资源，进行活动方案的策划。
4、根据确定的活动策划方案能够出有创意的方案以及设计表现。
5、能够跟踪活动效果，并写出可行性活动跟进及修正方案。
6、和部门负责人一起进行落地落地、实施。
房地产项目全程营销策划工作执行说明
在房地产项目营销策划中，要用市场调研来了解客户，用楼盘规划设计来瞄准客户，用营销来吸引客户，用销售来留住客户，用服务感化客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。
全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块：前期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节：市场调研、项目环境调研、项目投资分析、营销策划、概念设计、识别系统、公共关系、售后服务。
一、市场调研。
1、本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等；
2、市场分析。
（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场成本分析（销售价格、成交情况）。
3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势。
4、竞争个案项目调查与分析。
5、消费者分析：
（1）购买者地域分布（2）购买者动机。
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）。
（4）购买时机、季节性。
（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）（6）购买频度。
6、结论。
二、项目环境调研。
1、地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质。
2、地块本身的优劣势。
3、地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）。
4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）。
5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地铁的直达交通）。
6、公共配套设施：（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）。
7、地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）。
三、项目投资分析。
1、投资环境分析。
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）（2）房地产的政策法规。
（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。
2、土地建筑功能选择。
3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。
4、土地延展价值分析判断（十种因素）。
5、成本敏感性分析：容积率、资金投入、边际成本利润。
6、投入产出分析：成本与售价模拟表、成本与期望值概算。
7、同类项目成败的市场因素分析。
（一）市场调查。
1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）。
2、建筑规模与风格。
3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）。
4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）。
5、功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）。
6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）。
7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）。
8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
（二）目标客户分析。
1、经济背景（1）经济实力（2）行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）（3）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）。
2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式。
（三）价格定位。
1、理论价格（达到销售目标）。
2、成交价格。
3、租金价格。
4、价格策略。
（四）入市时机、销售周期。
1、预售推广、排号登记。
2、开盘设计。
3、销售周期。
4、销售比例。
（五）广告策略。
1、广告的阶段性划分。
2、阶段性的广告主题。
3、阶段性的广告创意表现。
4、广告效果监控。
（六）媒介策略。
1、媒介选择。
2、软性新闻主题。
3、媒介组合。
4、投放频率。
5、费用估算。
（七）推广费用。
1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）。
2、印刷品（销售文件、售楼书、宣传单页等）。
3、媒介投放。
4、其他费用等。
五、概念设计。
1、小区的规划布局和空间组织。
2、小区容积率的敏感性分析。
3、小区道路系统布局（人流、车流）。
4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）。
5、小区建筑风格的形式及运用示意。
6、小区建筑外立面色彩的确定及示意。
7、小区户型比例的搭配关系。
8、小区经典户型的功能判断及面积划分。
9、小区环境绿化概念原则。
10、小区环艺小品主题风格确定及示意。
11、小区文化提炼。
六、识别系统。
（一）核心部分。
名称、标志、标准色、标准字体。
（二）运用部分。
1、现场：工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌。
2、营销中心：形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌。
3、工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部。
4、功能标牌：请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防通道、监控室。
七、公共关系。
1、公共关系目的与意义。
2、公共关系方式、内容。
3、公共关系策划与推广。
八、售后服务。
1、售后服务。
2、物业服务。
3、招商租赁。
活动策划执行工作职责
3、组织指导撰写各种市场活动方案;。
4、能够准确理解客户的需求，对项目本身提出建设性意见;。
5、协助设计部对活动进行整体协调和把控;。
6、工作积极主动，有责任心，具有较强的团队合作精神，带领团队完成项目;。
7、了解活动需求，控制活动现场制作物料及外协单位工作品质，督导活动现场品质;。
8、负责活动有关物料采购。
活动策划执行工作职责
3、负责公司各类宣传策划方案的设计和撰写;。
4、负责媒体软文和广告资料的收集与整理;。
5、定期更新行业资讯，撰写行业快讯。
6、参与活动前期筹备(如与供应商沟通、与场地方谈判，准备物料及安排布置物料);。
7、活动现场的布置准备工作，分工安排，监督活动进度;。
8、活动现场的管理，解决突发问题，传达项目更新资料;。
9、完成项目的前期跟进、中期执行与项目后期的撤场工作;。
10、完成整个活动的执行工作及突发事务处理，做活动总结及验收报告。
房地产项目全程营销策划工作执行说明
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出“房地产全程策划营销方案”，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；
第一章项目投资策划营销。
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析。
1、项目土地性质调查。
地理位置。
地质地貌状况。
土地面积及红线图。
土地规划使用性质。
七通一平现状。
2、项目用地周边环境调查。
地块周边的建筑物。
绿化景观。
自然景观。
历史人文景观。
环境污染状况。
3、地块交通条件调查。
地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划。
项目的水、路、空交通状况。
地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状。
4、周边市政配套设施调查.购物场所。
文化教育。
医疗卫生。
金融服务。
邮政服务。
娱乐、餐饮、运动。
生活服务。
娱乐休息设施。
周边可能存在的对项目不利的干扰因素。
历史人文区位影响。
二区域市场现状及其趋势判断。
1、宏观经济运行状况。
国内生产总值：
第一产业数量。
第二产业数量。
第三产业数量。
房地产所占比例及数量。
房地产开发景气指数。
国家宏观金融政策：
货币政策。
利率。
房地产按揭政策。
固定资产投资总额：
全国及项目所在地。
其中房地产开发比重。
社会消费品零售总额：
居民消费价格指数。
商品住宅价格指数。
中国城市房地产协作网络信息资源利用。
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规。
项目所在地的居民住宅形态及比重。
政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规。
短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。
3、项目所在地房地产市场总体供求现状。
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异。
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现。
6、商品住宅客户构成及购买实态分析。
各种档次商品住宅客户分析。
商品住宅客户购买行为分析。
三土地swot（深层次）分析。
1、项目地块的优势。
2、项目地块的劣势。
3、项目地块的机会点。
4、项目地块的威胁及困难点。
四项目市场定位。
1、类比竞争楼盘调研。
类比竞争楼盘基本资料。
项目户型结构详析。
项目规划设计及销售资料。
综合评判。
2、项目定位。
市场定位：
区域定位。
主力客户群定位。
功能定位。
建筑风格定位。
五项目价值分析。
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念。
商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目。
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重。
分析可类比项目价值实现的各要素之特征。
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值。
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。
类比可实现价值决定因素：类比土地价值。
a市政交通及直入交通的便利性的差异。
b项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异。
教育和人文景观的差异。
各种污染程度的差异。
社区素质的差异。
c周边市政配套便利性的差异。
项目可提升价值判断。
a建筑风格和立面的设计、材质。
b单体户型设计。
c建筑空间布局和环艺设计。
d小区配套和物业管理。
f发展商品牌和实力。
价值实现的经济因素a经济因素。
b政策因素。
2、项目可实现价值分析。
类比楼盘分析与评价。
项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析。
项目类比价值计算。
六项目定价模拟。
1、均价的确定。
住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法。
有效需求成本加价法。
a分析有效市场价格范围。
b确保合理利润率，追加有效需求价格。
运用以上两种方法综合分析确定均价。
2、项目中具体单位的定价模拟。
商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、系数、楼层系数、随机系数）。
各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价。
确定系数。
确定幅度。
具体单位定价模拟。
七项目投入产出分析。
1、项目经济技术指标模拟。
项目总体经济技术指标。
首期经济技术指标。
2、项目首期成本模拟。
成本模拟表及其说明。
3、项目收益部分模拟。
销售收入模拟：
销售均价假设。
销售收入模拟表。
利润模拟及说明：
模拟说明。
景观朝向系数、户型。
利润模拟表。
敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响。
销售价格变动时对利润的影响。
八投资风险分析及其规避方式提示一总体规划。
1、项目地块概述。
项目所属区域现状。
项目临界四周状况。
项目地貌状况。
2、项目地块情况分析。
发展商的初步规划和设想。
影响项目总体规划的不可变的经济技术因素。
土地swot分析在总体规划上的利用和规避。
项目市场定位下的主要经济指标参数。
3、建筑空间布局。
项目总体平面规划及其说明。
4、道路系统布局。
地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网。
项目所属区域道路建设及未来发展状况。
项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置。
项目主要干道设置。
项目车辆分流情况说明。
项目停车场布置。
5、绿化系统布局。
地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述。
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向。
项目绿化景观系统分析。
项目主要公共场所的环艺设计。
6、公建与配套系统。
项目所在地周边市政配套设施调查。
项目配套功能配置及安排。
公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示。
营销中心外立面设计提示。
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示。
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示。
公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示。
项目公共建筑外部环境概念设计。
7、分期开发。
分期开发思路首期开发思路。
8、分组团开发强度。
二建筑风格定位。
1、项目总体建筑风格及色彩计划。
项目总体建筑风格的构思。
建筑色彩计划。
2、建筑单体外立面设计提示。
商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示。
不同户型的别墅外立面设计提示。
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示。
其他特殊设计提示。
商业物业建筑风格设计提示。
三主力户型选择。
1、项目所在区域同类楼盘户型比较。
2、项目业态分析及项目户型配置比例。
3、主力户型设计提示。
一般住宅套房户型设计提示。
跃式、复式、跃复式户型设计提示。
别墅户型设计提示。
4、商业物业户型设计提示。
商业群楼平面设计提示。
商场楼层平面设计提示。
写字楼平面设计提示。
四室内空间布局装修概念提示。
1、室内空间布局提示。
2、公共空间主题选择。
3、庭院景观提示。
五环境规划及艺术风格提示。
1、项目周边环境调查和分析。
2、项目总体环境规划及艺术风格构想。
地块已有的自然环境利用。
项目人文环境的营造。
3、项目各组团环境概念设计。
组团内绿化及园艺设计。
组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示。
组团内椅凳造型设计提示。
组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示。
4、项目公共建筑外部环境概念设计。
项目主入口环境概念设计。
项目营销中心外部环境概念设计。
项目会所外部环境概念设计。
项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计。
针对本项目的其他公共环境概念设计。
六公共家具概念设计提示。
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设。
营销中心大堂。
管理办公室。
2、本项目公共家具概念设计提示。
七公共装饰材料选择指导。
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较。
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思。
3、项目营销示范单位装修概念设计。
客厅装修概念设计。
厨房装修概念设计。
主人房装修概念设计。
儿童房装修概念设计。
客房装修概念设计。
室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示。
4、项目营销中心装修风格提示。
5、住宅装修标准提示。
多层、小高层、高层装修标准提示。
跃层、复式、跃复式装修标准提示。
别墅装修标准提示。
八灯光设计及背景音乐指导。
1、项目灯光设计。
项目公共建筑外立面灯光设计。
项目公共绿化绿地灯光设计。
项目道路系统灯光设计。
项目室内灯光灯饰设计。
2、背景音乐指导。
广场音乐布置。
项目室内背景音乐布置九小区未来生活方式的指导。
1、项目建筑规划组团评价。
2、营造和引导未来生活方式。
住户特征描述。
社区文化规划与设计。
第三章项目质量工期策划营销。
房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。
一建筑材料选用提示。
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比。
2、新型建筑装饰材料提示。
3、建筑材料选用提示。
二施工工艺流程指导。
1、工程施工规范手册。
2、施工工艺特殊流程提示。
三质量控制。
1、项目工程招标投标内容提示。
2、文明施工质量管理内容提示。
四工期控制。
1、项目开发进度提示。
2、施工组织与管理。
五造价控制。
1、建筑成本预算提示。
2、建筑流动资金安排提示。
六安全管理。
1、项目现场管理方案。
2、安全施工条例。
第四章项目形象策划营销。
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。
其他形象（略）。
一项目视觉识别系统核心部分。
1、名称。
项目名。
道路名。
建筑名。
组团名。
2、标志。
3、标准色。
4、标准字体。
二延展及运用部分。
1、工地环境包装视觉。
建筑物主体。
工地围墙。
主路网及参观路线。
环境绿化。
2、营销中心包装设计。
营销中心室内外展示设计。
营销中心功能分区提示。
营销中心大门横眉设计。
营销中心形象墙设计。
台面设计。
展板设计。
营销中心导视牌。
销售人员服装设计提示。
销售用品系列设计。
示范单位导视牌。
示范单位样板房说明牌。
3、公司及物业管理系统包装设计。
办公功能导视系统设计。
物业管理导视系统设计。
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
一区域市场动态分析。
1、项目所在地房地产市场总体供求现状。
2、项目周边竞争性楼盘调查。
项目概括。
市场定位。
销售价格。
销售政策措施。
广告推广手法。
主要媒体应用及投入频率。
公关促销活动。
其他特殊卖点和销售手段。
3、结论。
二项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策。
1、项目主卖点荟萃。
2、项目强势、弱势分析与对策。
三目标客户群定位分析。
1、项目所在地人口总量及地块分布情况。
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况。
3、项目所在地家庭情况分析。
家庭成员结构。
家庭收入情况。
住房要求、生活习惯。
4、项目客户群定位。
目标市场：目标市场区域范围界定。
市场调查资料汇总、研究。
目标市场特征描述.目标客户：目标客户细分。
目标客户特征描述。
目标客户资料。
四价格定位及策略。
1、项目单方成本。
2、项目利润目标。
3、可类比项目市场价格。
4、价格策略。
定价方法。
均价。
付款方式和进度。
优惠条款。
楼层和方位差价。
综合计价公式。
5、价格分期策略。
内部认购价格。
入市价格。
价格升幅周期。
价格升幅比例。
价格技术调整。
价格变化市场反映及控制。
项目价格、销售额配比表。
五入市时机规划。
1、宏观经济运行状况分析。
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析。
3、入市时机的确定及安排。
六广告策略。
1、广告总体策略及广告的阶段性划分。
广告总体策略。
广告的阶段性划分。
2、广告主题。
3、广告创意表现。
4、广告效果监控、评估、修正。
5、入市前印刷品的设计、制作。
购房须知。
详细价格表。
销售控制表。
楼书宣传海报、折页。
认购书。
正式合同。
交房标准。
物业管理内容。
物业管理公约。
七媒介策略。
1、媒体总策略及媒体选择。
媒体总策略。
媒体选择。
媒体创新使用。
2、软性新闻主题。
3、媒介组合4、投放频率及规模。
5、费用估算。
八推广费用计划。
1、现场包装。
2、印刷品。
3、媒介投放。
4、公关活动。
九公关活动策划和现场包装。
十营销推广效果的监控、评估、修正。
1、效果测评形式。
进行性测评。
结论性测评。
2、实施效果测评的主要指标。
销售收入。
企业利润。
市场占有率。
品牌形象和企业形象。
第六章项目顾问、销售、代理的策划营销。
1、销售策略。
营销思想（全面营销）：
全过程营销。
全员营销。
销售网络：
专职售楼人员（销售经理、销售代表）。
销售代理商（销售顾问）。
时，兼职售楼员。
销售区域：紧扣目标市场和目标客户。
销售阶段：
内部认购期。
蓄势调整期。
开盘试销期。
销售扩张期。
强势销售期。
扫尾清盘期。
政策促销。
销售活动。
销售承诺。
2、销售过程模拟。
销售实施：
顾客购买心理分析。
楼房情况介绍。
签定认购书。
客户档案记录。
成交情况总汇。
正式合同公证。
签定正式合同。
办理银行按揭。
销售合同执行监控。
成交情况汇总。
销售合同执行监控：
收款催款过程控制。
按期交款的收款控制。
延期交工的收款控制。
入住环节控制。
客户档案。
客户回访与亲情培养。
与物业管理的交接。
销售结束：
销售资料的整理和保管。
销售人员的业绩评定销售工作中的处理个案记录。
销售工作总结。
三各销售阶段广告创意设计及发布实施。
四销售前资料准备。
1、批文及销售资料。
批文：
公司营业执照。
商品房销售许可证。
楼宇说明书：
项目统一说词。
户型图与会所平面图。
会所内容。
交楼标准。
选用建筑材料。
物管内容。
价格体系：
价目表。
付款方式。
按揭办理办法。
利率表。
办理产权证有关程序及费用。
入住流程。
入住收费明细表。
物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、.合同文本：
预定书（内部认购书）。
销售合同标准文本。
个人住房抵押合同。
个人住房公积金借款合同。
个人住房商业性借款合同。
保险合同。
公证书。
2、人员组建。
销售辅导：
发展商销售队伍。
a主管销售副总。
b销售部经理。
c销售主管或销售控制d销售代表。
e销售/事务型人员。
f销售/市场人员。
g综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）。
专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作。
学校等）。
a专职销售经理。
b派员实地参与销售。
c项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系。
专业销售公司总部就项目销售管理提供支持。
专业销售公司全国销售网络资源调动使用。
销售代理：
发展商与专业销售公司配合a负责营销的副总。
b处理法律事务人员。
c财务人员。
专业销售公司成立项目销售队伍。
a销售经理（总部派出）。
b销售代表。
c项目经理（职能上述）。
专业销售公司总部销售管理及支持。
专业销售公司全国销售网络资源调动使用。
3、制定销售工作进度总表。
4、销售控制与销售进度模拟。
销售控制表。
销售收入预算表。
5、销售费用预算表。
总费用预算。
分项开支：
销售人员招聘费用。
销售人员工资。
销售提成/销售辅导顾问费。
销售人员服装费。
销售中心运营办公费用。
销售人员差旅费用。
销售人员业务费用。
临时雇用销售人员工作费用。
边际费用：
销售优惠打折。
销售公关费用。
6、财务策略。
信贷：
选择适当银行。
控制贷款规模、周期。
合理选择质押资产银企关系塑造。
信贷与按揭互动操作。
付款方式：
多种付款选择。
优惠幅度及折头比例科学化。
付款方式优缺点分析。
付款方式引导。
付款方式变通。
按揭：
明晰项目按揭资料。
尽可能扩大年限至30年。
按揭比例。
首期款比例科学化及相关策略。
按揭银行选择艺术。
保险公司及条约。
公证处及条约。
按揭各项费用控制。
合伙股东：
实收资本注入。
关联公司操作。
股东分配。
换股操作。
资本运营。
7、商业合作关系。
双方关系：
发展商与策划商。
发展商与设计院。
发展商与承建商。
发展商与承销商。
发展商与广告商。
发展商与物业管理商。
发展商与银行（融资单位）。
三方关系：
发展商、策划商、设计院。
发展商、策划商、承销商。
发展商、策划商、广告商。
发展商、策划商、物业管理商。
发展商、策划商、银行（融资单位）。
多方关系：
发展商、策划商、其他合作方。
8、工作协调配合.甲方主要负责人：
与策划代理商确定合作事宜，签署合同。
完善能有效工作的组织架构和人员配备分权销售部门，并明确其责任。
全员营销的发动和组织。
直接合作人：合同洽谈。
销售策划工作成果分块落实、跟踪。
信息反馈。
催办销售策划代理费划拨。
工作效果总结。
财务部：
参与重大营销活动。
销售管理工作，配合催收房款。
配合销售部核算价格，参与制定价格策略。
及时办理划拨销售策划代理费。
工程部：
工程进度与销售进度的匹配。
严把工程质量。
文明施工。控制现场形象。
销售活动的现场配合.物业管理公司：
工程验收与工地形象维护。
人员形象。
销售文件配合销售卖场的管理。
军体操练。
保安员与售楼员的工作衔接、默契配合五销售培训。
1、销售部人员培训-公司背景及项目知识、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）。
销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标。
物业详情：
项目规模、定位、设施、买卖条件。
物业周边环境、公共设施、交通条件。
该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况。
项目特点。
a项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率、绿化率等。
c项目的优劣分析。
d项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段。
竞争对手的优劣分析及对策。
业务基础培训课程：
国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定。
房地产基础术语、建筑常识。
a术语、常识的理解。
b建筑识图。
c计算户型面积。
心理学基础。
银行按揭知识，涉及房地产交易的费用。
国家、地区的宏观经济政策，当地的房地产走势。
公司制度、架构和财务制度。
销售技巧：售楼过程中的洽谈技巧。
a如何以问题套答案。
b询问客户的需求、经济情况、期望等。
c掌握买家心理。
d恰当使用电话的方法。
展销会场气氛把握技巧。
a客户心理分析。
b销售员接待客户技巧。
推销技巧。
语言技巧。
身体语言技巧。
签定买卖合同的程序：售楼部签约程序。
a办理按揭及计算。
b入住程序及费用。
c合同说明。
d其他法律文件。
e所需填写的各类表格。
展销会签订合同的技巧和方法。
a订金的灵活处理。
b客户跟踪。
物业管理课程：
物业管理的服务内容、收费标准。
管理规则。
公共契约。
销售模拟：
以实际楼盘为例进行实习，运用所学的全部方法技巧完成一个交易。
利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程。
及时讲评、总结、必要时再次实习模拟。
实地参观他人展销现场。
2、销售手册.批文：
公司营业执照。
商品房销售许可证。
楼宇说明书：
项目统一说词。
户型图与会所平面图。
会所内容。
交楼标准。
选用建筑材料。
物管内容。
价格体系：
价目表。
付款方式。
按揭办理办法。
利率表。
办理产权证有关程序及费用。
入住流程。
入住收费明细表。
物业管理收费标准（其他标准，.合同文本：
预定书（内部认购书）。
销售合同标准文本。
个人住房抵押合同。
个人住房公积金借款合同。
个人住房商业性借款合同。
如球场、运动场、学校等）。
保险合同。
公证书。
3、客户管理系统。
电话接听登记表。
新客户表。
老客户表。
客户访谈记录表。
销售日统计表。
销售周报表。
销售月报表。
已成交客户档案表。
应收帐款控制表。
保留楼盘控制表。
4、销售作业指导书。
职业素质准则：
职业精神。
职业信条。
职业特征。
销售基础知识与技巧：业务的阶段性。
业务的特殊性。
业务的技巧。
项目概括：
项目基本情况。
优势点祈求。
阻力点剖析。
升值潜力空间。
销售部管理架构：
职能。
人员设置与分工。
待遇。
六销售组织与日常管理。
1、组织与激励。
销售部组织架构：
主管销售副总。
销售部经理。
销售主管。
销售控制。
广告、促销主管。
销售处、销售代表、事务人员、市场人员。
综合处成员（回款小组、资料员、法律事务主管）。
入住办成员。
财务人员（配合）。
销售人员基本要求：职业道德、基本素质、礼仪仪表要求。
专业知识要求。
心理素质要求。
服务规范要求。
a语言规范。
b来电接听。
c顾客来函。
d来访接待。
e顾客回访。
f促销环节。
g销售现场接待方式及必备要素。
职责说明：
销售部各岗位职务说明书。
销售部各岗位工作职责。
考核、激励措施：销售人员业绩考核办法。
提成制度。
销售业绩管理系统。
a销售记录表b客户到访记录表。
c连续接待记录。
d客户档案。
2、工作流程。
销售工作五个方面的内容：
制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标。
建立一个鲜明的发展商形象。
制定并实施合理的价格政策。
实施规范的销售操作与管理。
保证不动产权转移的法律效力。
销售工作的三个阶段：预备阶段。
操作阶段。
完成阶段（总结）。
销售部的工作职责（工作流程）：
市场调查-目标市场、价格依据。
批件申办-面积计算、预售许可。
资料制作-楼盘价格、合约文件。
宣传推广-广告策划、促销实施。
销售操作-签约履行、楼款回收。
成交汇总-回款复审、纠纷处理。
客户入住-入住通知、管理移交。
产权转移-分户汇总、转移完成项目总结-业务总结、客户亲情。
销售业务流程（个案）：
公司宣传推广挖掘潜在客户。
销售代表多次接待，销售主管支持。
客户签定认购书付订金。
客户正式签约。
客户付款。
办理入住手续。
资料汇总并跟踪服务，以客户带客户。
3、规则制度概念提示。
合同管理：公司销售合同管理规划。
签定预定书的必要程序。
示范单位管理办法。
销售人员管理制度：
考勤办法。
值班纪律管理制度。
客户接待制度。
业务水平需求及考核。
销售部职业规范。
第七章项目服务策划营销。
房地产全程策划营销的同时，积极倡导和推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌项目的重要支持。
一项目销售过程所需物业管理资料。
1、楼宇质量保证书。
2、楼宇使用说明书。
3、业主公约。
4、用户手册。
5、楼宇交收流程。
6、入伙通知书。
7、入伙手续书。
8、收楼书。
9、承诺书。
10、业主/用户联系表。
11、遗漏工程使用钥匙授权书。
12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表。
13、装修手册和装修申请表。
二物业管理内容策划。
1、工程、设计、管理的提前介入。
2、保洁服务。
3、绿化养护。
4、安全及交通管理。
5、三车及场地管理。
6、设备养护。
7、房屋及公用设备设施养护。
8、房屋事务管理。
9、档案及数据的管理。
10、智能化的服务。
11、家政服务。
12、多种经营和服务的开通。
13、与业主的日常沟通。
14、社区文化服务。
三物业管理组织及人员架构。
1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等。
在经营范围允许下。
结合不同的工作重点。
把质量责任作为各环节的重点。
遵循职责分明、线条清晰、信息畅通和高效的原则。
各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则。
四物业管理培训。
1、在物业交付使用前，培训内容：
为员工提供公司架构、人员制度及管理职责的了解。
提供物业管理的理论基础。
物业及物业管理的的概念。
建筑物种类及管理。
物业管理在国内的发展。
业主公约、公共面积及用户权责。
装修管理。
绿化管理。
管理人员的操守及工作态度。
房屋设备的构成及维修。
财务管理。
物业管理法规。
人事管理制度。
探讨一些常见个案。
2、在物业交付使用后，培训内容：
现场实际操作。
对公司早期工作进行一次鉴定。
各部门的管理、工作程序及规章制度。
五物业管理规章制度。
1、员工守则。
2、岗位职责及工作流程。
3、财务制度。
4、采购及招标程序。
5、员工考核标准。
6、业主委员会章程。
7、各配套功能管理规定。
8、文件管理规定。
9、办公设备使用制度。
10、值班管理制度。
11、消防责任制。
12、消防管理规定。
13、对外服务工作管理规定。
14、装修工程队安全责任书。
15、停车场管理规定。
16、非机动车管理规定。
17、出租屋及暂住人员管理规定。
18、进住（租）协议书。
19、商业网点管理规定。
六物业管理操作规程。
1、楼宇本体维护保养规程。
2、绿化园林养护规程。
3、消防设施养护及使用规程。
4、供配电设备维护及保养规程。
5、机电设备维护保养规程。
6、动力设备维护保养规程。
7、停车场、车库操作规程。
8、停车场、车库维护保养规程。
9、会所设施维护保养及操作规程。
10、给排水设备维护保养规程。
11、公共部位保养保洁操作规程。
12、保安设备操作及维护规程。
13、照明系统操作及维护规程。
14、通风系统操作及维护规程。
15、管理处内部运作管理规程。
16、租赁管理工作规程操作及维护规程。
七物业管理的成本费用。
1、管理员工支出。
薪金及福利。
招聘和培训。
膳食及住宿。
2、维护及保养。
照明及通风系统。
机电设备。
动力设备。
保安及消防设备。
给排水设备。
公共设备设施。
园艺绿化。
工具及器材。
冷暖系统。
杂项维修。
3、公共费用.公共电费。
公共水费。
排污费。
垃圾费。
灭虫。
4、行政费用。
办公室支出。
公关费用。
电话通讯费用。
差旅费。
5、保险费。
6、其他。
节日灯饰。
审计费用。
杂项支出。
7、管理者酬金。
8、营业税。
9、预留项目维修基金。
物业管理原则上自负盈亏。
八物业管理iso9002提示。
1、质量手册。
2、程序文件。
3、工作规程。
4、质量记录表格。
5、行政管理制度。
6、人力资源管理制度。
第八章项目二次策划营销。
二次策划营销是指发展商已成功地开发一两个项目，或是一个大型项目已完成部分组团，在社会上已形成一定的知名度和影响力，发展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二次创业。发展商通过全面策划营销来提升项目品牌，进而促进发展商的可持续经营。
一全面策划营销。
1、全过程策划营销。
项目投资策划营销；
项目规划设计策划营销；项目质量工期策划营销；
项目形象策划营销；
项目顾问、销售、代理的策划营销；
项目服务策划营销；
项目二次策划营销；
2、全员营销。
营销手段的整体性。
营销主体的整体性。
公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行、和控制，为买家创造最大的价值。
二品牌战略提示。
1、品牌塑造。
了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力。
形成企业长远的发展目标。
拥有一套完整的企业识别系统。
全方位推广企业形象和品牌形象。
2、品牌维护。
品牌管理系统。
建立品牌评估系统。
持续一致的投资品牌。
3、品牌提升。
持续不断地深度开发品牌产品。
深化品牌内涵。
不断强化品牌的正向扩张力。
三发展商可持续经营战略提示。
1、人力资源科学配置。
要甄选出公司所需的合格人才。
为促进履行职责而不断培训员工。
创造良好的工作环境。
创造能力的激发。
绩效评估和奖励机制。
2、产业化道路策略。
提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业。
将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展深化住宅产业化链条的协调性。
3、专业化道路策略。
提高建筑与结构技术体系。
节能及新能源开发利用。
住宅管线技术体系。
建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术。
提高住宅环境及其保障技术体系。
住宅智能化技术体系。
活动策划执行工作职责
4、结合公司营销政策、制度、策略、促销活动做到线上线下的品牌推广落实与执行。
5、负责制定与撰写市场部相关推广方案ppt。
7、公司品牌宣传稿件撰写，对外推广产品文案的撰写。
8、结合产品特点，行业特点，顾客特点，向管理者提出具有创意并可实施的营销方案或建议，协同线上推广共同推动业绩达成。
活动策划执行工作职责_活动策划执行岗位要求
3、负责活动组与用户的沟通与协调，以及活动组与公司内部资源的分配与优化;。
4、协助上级组织协调管理活动进度，对整场活动进行监督管控;。
5、了解活动中涉及物料的准备、管理及相关外联工作：
6、了解活动的相关管理制度及制作流程，熟悉现场活动临时改动等：
7、对执行和最终执行的结果进行全面公正的评估，分析原始数据，撰写总结。
活动策划执行工作职责
3、负责与赛事相关单位的对外联系，开展赛区授权工作，使其达到预期的目标和效果;。
5、解决现场活动中出现的问题，灵活应对突发事件;。
6、合理实施各项计划统筹，掌握各赛区的工作进度及方向;。
8、完成上级交办的其他任务。
活动策划执行工作职责精编
3、完成策略、创意方案的撰写工作;。
4、参与活动前期筹备(如与供应商沟通、与场地方谈判，准备及分发物料);。
5、参与活动现场的管理，解决突发问题，传达项目更新资料;。
6、负责项目各类文件、数据和照片的汇总、整理，生成报表报告。
7、有执行总控的经验，能独立执行活动，熟悉执行物料，学会系统汇总物料资源，对工作压力有一定的承受能力。
策划执行工作职责
3、负责与赛事相关单位的.对外联系，开展赛区授权工作，使其达到预期的目标和效果;。
5、解决现场活动中出现的问题，灵活应对突发事件;。
6、合理实施各项计划统筹，掌握各赛区的工作进度及方向;。
7、协助赛事推广活动的组织、策划及执行;。
8、完成上级交办的其他任务。
策划执行工作职责
1.负责公司线下沙龙活动整体规划及运营。
2.负责活动前期策划、中期执行，以及后期整理工作。
3.负责建立活动导师、品牌合作库。
4.负责活动各类文件、数据和照片的汇总、整理，活动复盘报告等。
5.领导安排的'其他工作。
策划执行工作职责
3.根据活动要求，独立完成创意方案的整体构思规划及撰写执行案;。
5.熟悉策划活动执行流程，有策划成功的案例和工作经验、大型项目会议执行经验。
6.具有较强的责任心、观察能力强、注重细节、有艺术创造力、注重自身修养。
7.团队合作意识强，思维活跃，具备较强的文字功底;。
房地产项目全程营销策划工作执行说明
（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）。
（2）区域市场成比分析（销售价格、成交情况）近期房地产的有关政策、法规、金融形势竞争个案项目调查与分析消费者分析：
（1）购买者地域分布；
（2）购买者动机。
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）。
（4）购买时机、季节性。
（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）。
（6）购买频度结论。
二、项目环境调研地块状况：（1）位置。
（2）面积。
（3）地形。
（4）地貌。
（5）性质地块本身的优劣势地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）。
三、项目投资分析投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）。
（2）房地产的政策法规。
3现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。
4土地延展价值分析判断（十种因素）。
5成本敏感性分析。
（1）容积率。
（2）资金投入。
（3）边际成本利润。
6投入产出分析。
（1）成本与售价模拟表。
（2）成本与期望值概算。
7同类项目成败的市场因素分析。
（一）市场调查项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）建筑规模与风格建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
（二）、目标客户分析。
1、经济背景。
•经济实力。
•行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）•家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）。
2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式。
（三）、价格定位理论价格（达到销售目标）成交价格租金价格价格策略。
（三）、价格定位理论价格（达到销售目标）成交价格租金价格价格策略。
（四）、入市时机、销售周期预售推广、排号登记开盘设计销售周期销售比例。
（五）、广告策略。
1广告的阶段性划分。
2阶段性的广告主题。
3阶段性的广告创意表现。
4广告效果监控。
（六）、媒介策略媒介选择。
2软性新闻主题。
3媒介组合4投放频率。
5费用估算。
（七）、推广费用现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书、等）。
3媒介投放。
4其他费用等。
五、念设计。
1小区的规划布局和空间组织。
2小区容积率的敏感性分析。
3小区道路系统布局（人流、车流）。
4小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5小区建筑风格的形式及运用示意。
6小区建筑外立面色彩的确定及示意。
7小区户型比例的搭配关系。
8小区经典户型的功能判断及其面积划分9小区环境绿化概念原则。
10小区环艺小品主题风格确定及示意。
11小区文化提炼。
六、识别系统。
（一）核心部分。
1，名称。
2，标志。
3，标准色。
4，标准字体。
（二）运用部分。
1，现场。
•工地围板。
•彩旗。
•挂幅。
•欢迎牌。
2，营销中心。
•形象墙。
•门楣标牌。
•指示牌。
•展板规范。
•胸卡。
•工作牌。
•台面标牌。
3，工地办公室。
•经理办公室。
•工程部。
•保安部。
•财务部。
4，功能标牌•请勿吸烟。
•防火、防电危险•配电房。
•火警119•消防通道•监控室。
九、结语。
策划执行工作职责
1、负责商场活动的策划、执行工作，能够辅助部门完成工作流程进展。
2、负责各类sp或pr活动的报告及执行跟进，及时反馈信息。
3、协助各类活动的创意，市场调研，信息收集。
4、根据公司确定的`媒体宣传方案，负责公司媒体新闻性宣传内容的发布，确保信息正确无误，宣传按计划实施。
5、完成上级领导所分配的工作。
策划执行工作职责
1、活动项目方案策划撰写。
2、活动策划：根据不同的活动、不同平台的.资源、不同的时间节点，进行活动方案的策划。
3、根据品牌授权商提供的资源，进行活动方案的策划。
4、根据确定的活动策划方案能够出有创意的方案以及设计表现。
5、能够跟踪活动效果，并写出可行性活动跟进及修正方案。
6、和部门负责人一起进行落地落地、实施。
策划执行心得体会
作为一个策划执行者，我深知策划和执行对于项目的成功举办有着重要的影响。在长期的实践中，我积累了不少心得体会。今天，我想分享一下我的策划执行心得体会，希望能够对行业新人和从业者提供一些价值。
第二段：制定全面的计划。
在制定计划时，我们必须要考虑项目的方方面面。从每一个环节出发，去思考可能会遇到的问题及应对策略。一个全面的计划能够减少出现问题的概率，让项目的顺利进行。同时，我们也需要时刻关注和调整计划，减少不可控因素带来的负面影响。只有这样，我们才能够有计划地、有条不紊地推进项目进程。
第三段：团队合作至关重要。
团队是策划执行的基石。要想完美地完成项目，需要一支高效的团队。我们应该充分利用每个人的特长，让每个人都尽力发挥所长。同时，要建立开放的沟通渠道，设立清晰的任务绩效指标。不仅要保持团队高度紧密的合作关系，还要让每个人互相之间充满信任、理解、支持。
第四段：关注细节，提升实施效率。
关注细节可谓是策划执行中至关重要的一环。我们必须时刻关注细节、处理好细节，才能使整个项目运作更加精准、高效。例如，场地的布置、人员的调度、客户的需求等等都需要细心的处理。当我们做到关注每一个细节，并在其中加入个人能力和创意时，才能真正提升实施效率，将项目顺利推进。
第五段：预估风险，规避风险。
策划的可行性和执行的可控性是判断项目成功与否的重要因素。要想让项目顺利运作，必须要预测并规避风险。我们需要在项目开始前，制定一份细致的风险预测表，并排列各个风险可能出现的概率，以及相应的应对方案。当然，有些风险是无法预测的，但当出现风险时，我们能够快速反应并采取应对策略，也不难让项目得以成功。
第六段：结语。
策划和执行之间相辅相成，互为生命线。当我们能够始终关注细节、团结合作、制定和完善计划、时刻预估并规避风险时，策划和执行才能发挥最佳效果，让我们的项目成功地完成。我相信，随着行业的更加成熟，策划执行者的角色也将发生变化，我也将继续加强自己的技能和知识，去逐渐成长为更加优秀的策划执行者。
